주택임대사업자가 종합소득세신고를 해야하는경우

 

주택임대사업자의 종합소득세 신고 요건 정리

 

 

1. 기본 신고 대상

• 1년간 주택임대소득이 2000만 원 초과 시:
   * 무조건 종합과세 대상, 5월에 종합소득세 신고!
• 1년간 주택임대소득이 2000만 원 이하 시:
  * 분리과세(선택) 또는 종합과세 중 선택 가능
  * 분리과세: 14% 단일세율 + 지방세 1.4%, 신고만 하면 끝

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🔹 2. 등록 여부에 따른 차이

• 등록 임대사업자(민간임대주택법에 따라 등록한 경우):
  • 경비율이 높은 단순경비율 적용 가능
  • 일부 세액감면 혜택 있음 (조건 충족 시)
  • 소형주택(85㎡ 이하, 기준시가 3억 이하) 1~2호 보유 시 과세 제외 가능 (일정 조건 충족 시)
• 미등록 임대사업자:
  • 과세 강화: 필요경비 인정 비율이 낮아 세금 많아짐
  • 세액감면, 공제 혜택 없음

출처 : 조세일보

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🔹 3. 신고 방법 및 시기

• 신고기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일
• 홈택스 직접 신고 또는 세무사에게 대행
• 분리과세 선택할 경우에도 반드시 신고는 해야 함

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🔹 4. 유의사항

• 전세보증금에 대한 간주임대료 과세:
  보증금 합계가 3억 원 초과면 과세 대상
  (이자 상당액을 임대소득에 포함시킴)
• 2주택 이상 보유자는 임대소득신고 거의 의무화 상태

 

 

** 주택임대업 간주임대료 계산** 

간주임대료 수입금액=(임대보증금 합계–3억원)×임대일수×60%×정기에금이자율(현행 연 3.1%)

※ 3억원의 판단: 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감하며 공동사업인 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업자의 임대보증금에서 3억원을 공제한다.

 

 

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*** 예시로 계산법 ****

 

**각각 전세보증금:
  1번 아파트: 1.5억,
  2번 아파트: 1.2억,
  3번 아파트: 1.8억

**전세보증금 합계: 4.5억 원
**정기예금 이자율: 3.1% (0.031)
**임대일수: 1년 (365일)

 

 

*** 4.5억 원 – 3억 원 = 1.5억 원 (초과금액)
    간주임대료 = 1.5억 × 0.031 × (1/365) × 365
           = 1.5억 × 0.031
           = 465만 원

실질월세를 받지않아도 465만원 임대수입으로 간주되어 종합소득세신고시 수익금액으로 포합하면됩니다 ^^

 

 

 

 

 

감사합니다 ^^